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二三线城市限购来临 异地买房投资客将受打压
编辑时间:2011/9/2 10:14:47  点击数:

二三线城市限购来临 异地买房投资客将受打压

日前,浙江台州发布楼市限购令,自9月1日起实施。这是住房和城乡建设部(下称“住建部”)公布二三线城市限购名单5条建议标准后,首个明确限购措施的三线城市。

  继台州之后,可能有20-30个城市陆续加入此轮限购。业内人士指出,二三线城市对限购令的反应将快于一线城市。目前,开发商都在努力快速消化现有物业,放慢开发速度,寻找商业地产、产业地产等新的发展方向。对投资客来说,房产投资渠道则进一步收紧。

  台州新政只限新房

  8月25日,浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》,通知要求:

  全市市域(含所辖县〈市、区〉)范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的家庭,可在市区购买1套新建商品住房。

  此外,对在市区已有2套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭,暂停其在市区购买新建商品住房。

  上海《租售情报》杂志主编邵振翔表示,台州的限购政策没有超出一线城市限购令的范围,从专业角度上看,没有太多新意,但对城市房地产市场的控制效果将是显见的,当然还要看城市的发展和产业导向等因素。

  效果要看执行力度

  邵振翔说,具体调控效果如何,还要看当地政府的执行力度。他介绍,上海发布限购令初期,还有补交税单或打擦边球的,严格执行规定不允许补税单后,在以外地户籍购房者购买为主力的外环附近区域,购买意向迅速减少了40%。

  此外,还要看在台州购买新房者的属地构成,是本地人多还是外地人多,如外地人多,政府在操作中又严格执行规定,限购令对楼市的打击就更大;本地人购房中,还要看是以改善为主还是以投资为主,这样算下来,限购措施出台后,依然有购买需求的可能就只剩下20%-30%,而如果这部分人还想再等房价跌一点,楼市必然面临困境。

  他告诉记者,二三线、包括四线城市的本地原居民,较一线城市住房面积已经比较宽裕,大都拥有2-3套住房,所以购房的主力还是外来资金。

  二三线城市风险大

  二三线城市限购标准的出台,台州率先推出的具体措施,对准备在外地购买房产的投资客或将是个打压。这意味着必须抓紧时间出击,或转向还没颁布限购令的城市。

  上海白领张小姐说,本来她在山东的大学同学推荐了烟台海边的楼盘,她也在网上研究过,并准备择时和老公飞过去看房,现在看来估计有点来不及了。在一家地产公司给出的报告中,烟台也符合住建部5条标准,可能被列入限购名单。现在,是转到其他城市购房投资,还是另外选择投资方向,张小姐一时还难以决定,不过总不能让手里的那点钱闲着。

  邵振翔认为,在二三四线城市购房投资,风险要大于一线城市,那里的房产供大于求,泡沫更大。一方面,这些城市规模较小,本地居民住房宽裕,如不考虑农村人口进城因素的话,本身刚需购房者数量有限;另一方面,当地如果没有产业支持,或产业不够发达,则很难吸引外面的中高端人才,也会造成本地购买力不足,这些都是潜在的风险。

  开发商想快速消化

  “现在,所有的开发商都在做同一件事:快速消化。”邵振翔说,开发商要的是现金流,限购令可能会导致其现金流断裂,这对他们是致命的。从国家限购令出台到现在,已经维持了半年左右时间,多数房地产企业的销售状况都不好,在即将到来的传统的房地产“金九银十”期间,开发商们都希望集中出货。不过,现在能采取的办法非常有限,房价的确会有所松动,但不可能大幅度调整;在营销手段上,开发商也采取多种办法,如找多家代理销售、一二手房联动分销等。此外,开发商也在放慢现有工程进度,寻找商业地产等新的投资方向。

  对限购令实施后上海房价依然坚挺的现状,邵振翔说,房价下跌有一个过程,先缩量,再下跌,跌到一定程度,如果放量的话,就说明到了一个阶段性底部。其实,相对于物价上涨,房价不变,实际已经下跌。二三线城市由于城市规模小,对限购令的反应可能比一线城市更明显。(记者姜燕)